3기 신도시 사전청약 과 소셜 빅데이터

 

3기 신도시의 정책적 배경 

 

 

2017년 문재인 정부 출범 당시 100대 국정과제 중 하나로 선언했던 포용적 복지국가 건설.

‘서민이 안심하고 사는 주거 환경 조성’과＇청년과 신혼부부 주거 부담 경감‘을 달성하기 위해

 ‘주택 공공성 강화' 정책을 펼쳤다.

 

주택 공공성 강화의 목표는 서민 주거안정 및 실수요자 보호 정책으로,

집이 투자의 대상보다는 거주의 대상이라는 점을 현 부동산 시장에 명확히 인식시키기 위함이다. 

 

 문재인 정부는, 부동산 냉온 정책을 통해

투기 등의 부동산 재산을 통한 불로소득 창구를 차단하는 冷 정책과 동시에, 

溫 무주택자나 실수요자들을 위한 주택 보급을 최우선 고려 사항으로 내세웠다.

3기 신도시는 이러한 溫 정책의 일환으로 계획되었던 것이다.

 

 

 

3기 신도시에 대한 부정적 여론

 

 

주요 언론 보도와 소셜데이터 상에 나타난 "3기 신도시" 관련 여론은 대다수 부정적이었다.

 

높은 연관관계를 보이고 있는 키워드들을 유형화한 결과, 다음과 같은 문제점들이 자주 언급되고 있었다.

 

1)서울 주택 실수요에 대한 외면

2)그린벨트 등 인근 주민 토지 보상 문제

3)집값 안정화에 대한 의문

4)기존 신도시 주민의 박탈감 ( 미분양, 교통 인프라 )

5)인근지역 투기 문제 

 

정부의 "착한" 의도와 노력에도 불구하고, 국민들은 정부 정책에 대한 의문을 품고 있었다.

 

 

 

집값과 정부 정책의 신뢰성 문제 

 

 

갖은 정책에도 불구하고, 정부 정책에 대한 공감과 신뢰가 떨어지는 이유는 집값이다.

국민 입장에서 부동산 정책의 여파를 직접적으로 체감하는 부분은 바로 집값이라고 할 수 있는데. 

 

잇따른 고강도 정책발표와 규제로 인해 수요자 & 공급자 모두 고려해야 할 변수가 많아지는 불안 심리속에서,

집값과 전세값은 안정화 되긴 커녕 오히려 큰 폭으로 상승했기 때문이다.

 

현행 부동산 대책이 단기적으로 시장을 자극하여 가격을 올릴 수 있다는 점에 대해서는 많은 전문가들이 우려한 바 있다

작년 세종대 임재만 교수가 발표한 논문에서는 계약갱신 청구권과 전월세 상한제등을 함께 도입했을 경우, 

임대인이 시장 상황에 따라서 첫 계약 임대료가 단기적으로 1.67% ~ 21.57% 인상될 가능성을 예측했었다.

 

또 "임대물량이 반전세나 월세로 전환되면서 전체적인 전세 물량이 감소하여 전새 매물 품귀 현상이 초과 수요 현상과 맞물려 전세 가격 상승은 지속적일 것으로 보인다"는 예측 역시 주효했다.

 

하루가 멀다 하고 높게 뛰는 서울 주택 매매가와 전세가를 보면서 30,40대는 불안할 수 밖에 없다.

평생을 품고 살아온 "내 집 마련의 꿈"이 하루아침에 물거품이 되어버릴 수도 있는 상황인 것이다.

 

 

 

소셜 오피니언과 3기 신도시 정책  

 

 

 

내 집 마련은 물거품 ? 30,40은 불안하다!

 

 

"3기 신도시" 를 키워드로 소셜 데이터에 나타난 부동산 정책 이슈에 대한 버즈량, 긍 부정 추이를 분석해본 결과,

다음과 같은 시사점을 도출하였다.

 

1) '주요 정책 이슈와 버즈량과의 관계, 그리고 서울 아파트 30대 매입 비중 추이' 

 

전반적으로 "내 집 마련"에 긍정적인 부동산 대책이 발표되면 언급은 가파르게 증가했다. 

3기 신도시 특별청약 부분에서 생애최초 주택 청약 비율 인상과, 사전청약 물량 확대 등의 긍정적인 소식 등이 발표되었을 때 버즈량이 급격하게 증가했다.  

 

반면 6.17 부동산 대책과 임대차 3법 같은 규제 이슈가 발표되었던 시점에서는 3기 신도시 버즈량이 단기간 감소했었다. 또, 30대의 서울 아파트 매입 비중 추이도 익월 증가한 것으로 보아, 규제 이슈가 발표되면 불안 심리가 따라오는 것으로 판단할 수 있다. 

 

종합적으로 소셜 데이터 상 "내 집 마련" 기대 키워드에 여론이 긍정적으로 호응하고 있고,

부동산 규제와 정책 등 "내 집 마련" 불투명 키워드에는 불안한 심리를 내비치는 경향이 있다는 사실이 확인되고 있다.

 

2) ' 주요 정책 이슈와 긍 부정 반응과의 관계'  

 

이러한 경향은 관련 정책 이슈의 오피니언 마이닝 반응 차이에서 더욱더 확연히 드러나고 있다. 

 

앞서 설명한 "내 집 마련 키워드"

[ 사전 청약제 부활, ( 생애 최초, 신혼부부 ) 특별 청약 증량, 사전청약 물량 확대, 일정 발표 ] 등의 이슈가 있었을 때는 "3기 신도시"에 대한 긍정적 버즈량이 상승하였다  

 

반면, " 정부 정책 "

[ 3기 신도시 지구 지정, 교통 개선 대책 발표, 6.17 부동산 대책, 임대차 3법 ] 등이 나타났을 때는

"3기 신도시"에 대한 부정적 버즈량이 상승, 긍정적 버즈량이 감소한 것으로 나타났다. 

 

앞서 두 가지 사실을 종합해 보았을 때, 

정부 입장에서 거품 낀 부동산 시장을 규제하기 위해 빼어든 "단죄의 검"은 아이러니하게도

국민의 시각에서는 "양날의 검"이 되서 돌아왔다고 볼 수 있는 것이다. 

 

 

커뮤니케이션 키워드

 

앞서 현재 소셜 데이터 지형에 대한 문제점을 찾아보았다. 그렇다면 어떤 방식으로 여론 관리를 하는것이 좋을까?

 

다음은 빈도수를 기준으로 키워드를 정렬하고 증가율을 제시한 표이다

 

 

 

여론이 3기 신도시와 " 내 집 마련 기회 확대 " 에 대한 키워드에 긍정적으로 반응하고 있다는 점에 우선 주목하자. 

 

1) "청약","교통","기준","분양","물량","출퇴근","공원" 등의 키워드의 빈도가 상위권에 있으며 증가율 역시 높은 편이다.

관련 문건들은 부정적인 정보 생성에 주력하기보다는 실질적으로 주택 구매 선정을 위해 고려해야 할 조건들을 모색하는 내용이었다. 실제 청약으로 이어지기 위한 정보 탐색과정에 있다고 볼 수 있는것이다. 나아가 이는 3기 신도시의 분양 정책이 타겟들에게 유효했다는 사실도 시사한다. 

 

2) "우려하다", "어렵다" 보다는 "기대하다"라는 키워드의 증가율이 상위에 포진되어 있다. 3기 신도시 청약에 대한 불안심리 대비 기대심리가 실질적으로 증가했다는 사실을 알 수 있다. 그래도 "우려하다"와 "어렵다"등의 불안심리 역시 매우 높은 편에 위치하고 있다는 점 역시 중요하다. 

 

3) 교통( 긍/부정 모두 존재 )과 토지보상금 등의 키워드는 작년 3기 신도시 개발전략 및 계획기준 수립 연구 ( 토지주택 연구원 ) 에서도 드러난 문제점들이다. 시간이 지남에 따라 3기 신도시 사업의 도시개발단계가 구체화 되면서 해당 토픽에 대한 언급 역시 유의미하게 증가하고 있다.

언론 및 여론의 위기 관리 차원에서 해당 두 가지 이슈는 공론화 가능성이 몹시 높은 잠재 위협 이슈로,

이에 대한 사전 대비가 이루어져야 함을 시사한다.

 

 

 

하남 교산지역 주민의 보상관련 인식 설문조사 ( 좌 )                                    보상 및 이주 문제에 대한 부정기사 ( 우 ) 

 

3기 신도시 개발전략 및 계획기준 수립 연구 ( 2020.한국토지주택연구원 ) 연구자료에서도 보상관련 주민반발에 대해 우려하고 있었다. 위의 파이차트는 보상관련 주민소통에 대한 하남 교산 지역주민의 인식 설문조사에 대한 내용이다. 

 

개발부지 보상에 대한 의견제시 기회가 충분히 있는지에 대해서 약 67%가 부정적으로 평가했다. 또, 주민 상당수가 대토( 대체토지제도 ) 보상 책정 방법을 인지하지 못하고 있었다. 

 

토지보상에 대한 지역주민들의 부정적 인식은 3기 신도시 정책에 있어서 고질적인 문제점으로 포착되었고,  

도시개발단계에 진행에 따라 이에 따른 부정 기사 역시 종종 눈에 띄이고 있다. 

 

본 이슈 외에도 공론화 가능성이 존재하는 잠재적 위험 이슈에 대해서는

지역 인사 사전 소통 및 원 보이스 메시지 수립 등 지역 주민들을 대상으로한 양해 및 정책 수용성 제고 방안을 준비,

위기-갈등 이슈에 따른 컨틴전시 플랜 수립 역시 필수적으로 이루어져야 할 것이다. 

 

 

 

또, [ 3기 신도시와 + 청약 ] 이라는 연관 키워드 조합에서 이번 "3기 신도시 청약"에 대한 시사점 역시 도출할 수 있다 

 

첫번째로, "생애 최초","신혼부부","무주택자","특별 공급" 등 정책 타겟에 대한 언급이 투기보다 상대적으로 많이 이루어 지고 있다는 점에서, 서론에서 소개했던 "주택 공공성 강화"라는 정부의 정책 기조가 유효했다고 판단할 수 있다.  

소셜 데이터 상에서 "3기 신도시 청약" == 공공주택의 의미로 인식된다.

 

이러한 팩트에 기반하여, 다음과 같은 기사들도 찾아볼 수 있다.

본문 내용 : `3기신도시=공공분양`이라는 인식 때문인지 평생 집을 한 번도 소유한 적이 없는 생애최초 특공과 공공분양 아파트 청약에 대한 관심이 집중됐다. 또한 신혼희망타운이나 국민임대 주택에 대한 관심도 꾸준한 편이다.....(이하 생략)

[진짜인가요] 지금 ‘영끌’말고 3기신도시 기다려도 될까요

두번째로, [ 3기 신도시 + 청약 + 당첨 ] 이라는 키워드에서는 청약 가점에 대한 관심 ( 자녀, 거주기간 등 )이 (

패닉바잉, 영끌, 불안 ) 이슈보다 관심도 상 우위에 있음을 알 수 있다.  

소셜 데이터의 관심 정보를 파악하여 보다 

 

 

인사이트

 

정리하자면,

 

정부의 강도높은 부동산 정책과 규제로 인하여 부동산 업계의 수요자와 공급자 모두 불안감을 느낀다.

심리적 불안 요인으로 인하여 집값과 전세 가격이 폭등하고 있으며,

이러한 결과는 국민이 체감할 수 있는 지표로서 부동산 정책에 대한 신뢰도를 저해하는 요인이다.

 

3기 신도시 사업 역시 부동산 정책 중 하나로서, 정부 정책에 대한 신뢰도의 영향을 받는다.

신도시 사업의 전망을 판단하는 지표로서 청약 참여 유무를 판단하는 가늠쇠가 되는 것이다.

 

따라서, 신도시 청약이 정책적으로 성공하기 위해서는,

디지털 PR 활동을 통해 청약에 대한 기대감을 유발하고, 체계적으로 여론의 디지털 지형을 관리하여 

신도시 관련 정책 신뢰도를 제고할 필요가 크다. 

 

그 세부적인 방안은 다음과 같다  

 

 

 

 

1.  "3기 신도시 물량 확보, 특별 청약 확대" 등 여론에 우호적인 토픽을 활용한 키-메시지 개발,

정책에 대한 불안감을 진정시킬 수 있는 커뮤니케이션 필요 

 

 

2. "청약 방법과 조건"같이 정책 타겟이 관심 가지고 있는 정보를 제공하여 여론 관리.

부정 토픽의 점유율을 효과적으로 낮추기 위한 여론 매니지먼트.

 

 

3.  잠재적인 부정 이슈 감지 및 사전 대비,

위기관리 차원에서 주민 정책 수용성과 이해관계자 등을 고려한 컨틴전시 플랜 및 메뉴얼 구성   

 

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